アパートにネズミが出たら？管理会社が対応してくれない時の交渉手順と証拠7項目

アパートのネズミ問題でつまずきやすいのは、駆除のやり方よりも「誰に、どう伝えるか」です。
修繕を求める契約上の相手は、原則として貸主（大家）です。
管理会社は貸主から委託を受けた窓口という位置づけが一般的で、そこで話が止まると被害だけが続きます。
家賃の減額や引っ越し費用をどう扱うかは第7章で整理します。
まずは証拠の残し方から、記録が残る通知、回答が来ないときの相談先、自費で業者を手配する前の確認事項までを順に見ていきましょう。

1. アパートでネズミを見つけたらまず管理会社・大家へ連絡する

賃貸でネズミが出たら、発見後すぐに貸主または契約書に書かれた管理窓口へ通知し、建物の調査を依頼してください。
自室だけの問題に見えても、外壁の割れ目、配管が壁を貫通する部分、共用部の物置まわりなど、専有部の外側に原因があることが少なくありません。
入居者が手を出せない場所が起点なら、室内に罠を置き続けても被害は止まりません。
通知と並行して、食品やゴミを密閉する、フンや死骸に素手で触れないといった応急対策は進められます。
「記録を残す」「通知する」「餌をなくす」を同じ日に始めるのが最短です。

関連記事：【対処法】アパートにネズミが出た！賃貸で害獣被害に遭ったらどうする？

1−1. 連絡前に残す証拠チェックリスト7項目

連絡の前に、次の7項目をそろえてください。
費用負担や調査範囲が後から争点になったとき、判断材料になるのは記憶ではなく記録です。

1. 発見した日時と場所（部屋名・床か天井か）
2. フンの写真（掃除する前に、撮影日時が残る設定で撮る）
3. かじり跡と被害品（食品の袋、家具、配線）
4. 擦り跡や足跡などのラットサイン（黒ずんだ通り道、尿の跡）
5. 物音の日時と回数（録音・動画があれば添付）
6. 侵入口の候補の写真（シンク下の配管まわり、エアコン配管が壁を抜ける部分）
7. 連絡の履歴（いつ、誰に、どう伝え、どう回答されたか）

集めた内容は、日付・出来事・証拠の3列の表にまとめると第三者にも一目で伝わります。

国土交通省の「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」でも、トラブルを客観的に説明するために写真や領収書などの証跡、貸主・管理会社とのやり取りの書類を集めておくことがすすめられています。

参考：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」
関連記事：ネズミのラットサインとは？家にあるアイテムを使った見つけ方も解説
関連記事：「これってネズミのフン…？」フンから分かる害獣被害の実態とその対策法

1−2. 連絡先は管理会社か大家か？契約書で貸主を確認して二重通知する

修繕義務を負うのは原則として契約上の貸主ですが、通知先は契約書や入居案内で指定された管理会社で足りる場合があります。
貸主と管理会社の権限分担は管理委託契約の内容で変わり、管理会社が一定額までの発注権限を持つ場合や、管理会社等が転貸人として貸主になっている場合もあります。
契約書の「貸主」欄と「修繕の連絡先」欄から、氏名・住所・連絡方法を書き写しておきましょう。
担当者の段階で話が止まったときは、同じ証拠一式と同じ文面を貸主にも送る「二重通知」へ切り替えます。
貸主の連絡先が分からない場合も、管理会社へ「貸主へ取り次いだ日と回答予定日を教えてください」と文書で求めれば、経過が記録に残ります。

1−3. 管理会社へのメールに入れる項目と回答期限の書き方

電話で伝えた後、同じ内容を電子メールなど到達の記録が残る方法で送り直してください。
入れる項目を次の5つに絞ると、返信が具体的になります。

• 被害の状況（発生日時・場所・回数）
• 証拠（写真・録音の添付、時系列の表）
• 衛生上の懸念（食品の汚染、フンの散乱）
• 依頼内容（天井裏と共用部を含む現地調査、侵入口の確認）
• 立ち入り可能な日時と、回答をいただきたい期日

件名：◯◯号室 ネズミ被害のご報告と現地調査のお願い
4月2日23時ごろ、台所でフンを5粒確認しました（清掃前の写真2枚を添付）。
4月8日以降は寝室の天井付近で走る音が続いており、録音も添付します。
シンク下の配管まわりに約2cmのすき間があります（写真3枚目）。
天井裏および共用部を含む現地調査と侵入口の確認をお願いします。
立ち入りは4月12日または13日の午前が可能です。
食品の汚染が心配なため、4月10日までに調査日程の可否をご回答ください。

期日は「至急」ではなく日付で示すと、回答がない事実そのものが次の段階の根拠になります。
回答期限に法律上の固定日数はなく、示した日付は交渉上の目安です。
だからこそ「食品を扱う台所で被害が続いているため」のように理由を一文添え、後で第三者に説明できる形にしておきます。

2. アパートのネズミ被害は建物側の原因か入居者側の原因かで判断が変わる

同じ「ネズミが出た」でも、天井裏に営巣していて隣室でも音がする場合と、室内に生ゴミが長期間置かれていた場合では、確認すべき事実が変わります。
最初にやるべきは駆除ではなく、原因が建物側か入居者側かを示す材料を集める作業です。
法テラスの案内では、借主の責任によらない必要な修繕について、家主へ通知しても相当期間内に修繕されない場合や急迫の事情がある場合に、借主が修理して費用を請求できると説明されています。
逆に言えば、通知や原因の記録を欠いた手配は、金額の妥当性を争われたときに回収で不利になります。
参考：法テラス「賃貸住宅の修繕費用」

2−1. ネズミはどこから入ってくる？アパートで多い侵入経路

設備が壁や床を貫通する部分のすき間は代表的な侵入口です。
東京都目黒区が公開するネズミの資料でも、床下の通風口、基礎や壁の穴、配管の貫通部、流し台まわりが侵入口の例として挙げられています。
これは区の資料で示された例であり、アパート全般の割合を表すものではありません。
集合住宅では次の場所を優先して写真に残してください。

• 台所シンク下の排水管まわり、流し台の裏側
• エアコン配管が外壁を抜ける部分と化粧カバーの内側
• 洗濯機の排水口、床下の点検口のふち、床下通風口
• 天井裏へ通じる配管の立ち上がり（上下階でつながっている場合がある）
• 共用部の物置、ゴミ集積場、外壁の割れ目

あわせて、他の住戸でも音やフンが確認されているか、被害が台所だけか天井裏まで及ぶかも書き添えましょう。
複数住戸で確認されていれば、共用部を含む調査を求める理由が明確になります。

参考：目黒区「ネズミの被害を防ぐために！」（確認日：2026年8月）
関連記事：【図解】ネズミが出る家の特徴は4つ！自力でできる予防対策を解説
関連記事：ネズミ駆除を業者に任せて「失敗した」「意味がない」と感じる人が多い理由を解説！

2−2. 天井裏から音がする場合の調査依頼の伝え方

天井裏の音は、専有部の中で確認できない被害の代表例です。
「うるさい」だけでは動いてもらえないため、音がした日付・開始時刻・続いた長さ・場所を3日分ほど記録してから依頼しましょう。
点検口の有無や位置は建物ごとに違うので、管理会社・貸主へ確認してください。
入居者が自分で上って確認する作業はすすめられません。
踏み抜きや配線の損傷が起きれば、逆に原状回復の負担を負う可能性が出てきます。

関連記事：ネズミが天井にいる？うるさいカリカリ音の正体や理由を解説
関連記事：【害獣被害】ネズミが棲みついているサイン！？嫌な音が聞こえたら、迷わずチェックするべきポイント！

3. ネズミ駆除費用は誰が負担する？賃貸物件の原因別判断基準

まず原因を調査で確かめ、そのうえで作業の範囲ごとに負担を協議する順番が現実的です。
「ネズミが出たから全額大家」と単純化すると、捕獲・清掃・封鎖のどこまでを求めているのかが相手に伝わりません。
同じ「ネズミ駆除」でも含まれる工程が違うため、金額の話に入る前に範囲をそろえて比べてください。

表の金額は公的な全国統一料金や公的相場ではなく、民間資料でみられる目安で、対象期間や件数を集計して公表した全国平均ではありません。
延べ床面積、侵入口の数、清掃・消毒の有無、保証の期間で金額は大きく動きます。
比べるべきは総額よりも「封鎖と清掃が含まれるか」「保証の条件があるか」です。
表示価格と実際の請求額が大きく異なるトラブルも国民生活センターから注意喚起されています。

参考：国民生活センター「ネットの価格と全然違う！？害虫・害獣駆除のトラブルにご注意」
参考：価格.com「ネズミ駆除の費用相場｜業者選び・助成金・侵入経路まで徹底解説」
関連記事：【一戸建て・マンション・アパート】ネズミ駆除にかかる費用はどのくらい？業者の選び方や自力でできる対策を解説

3−1. 費用負担は建物側の原因と入居者側の帰責事由で決まる

確認する順番は、「自分の契約書」→「特約の内容」→「法律の規定」です。
民法第606条は、使用・収益（借りた部屋で通常どおり暮らすこと）に必要な修繕を貸主の義務とし、借主の責めに帰すべき事由（入居者の故意や不注意など）による場合を例外としています。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書も、修繕の実施主体を原則として貸主とし、借主の故意・過失で必要になった修繕は借主が費用を負担する形です。
ただし標準契約書は参考用のひな形で、使用が義務づけられたものではありません。

「契約書に書いてあるから入居者負担」と言われても、そこで止める必要はありません。
契約条項は常に法律より優先するわけではなく、公序良俗（社会の基本的なルール）や消費者契約法による制限を受ける場合があります。
条項の効力に疑問があるなら、後述の相談先で内容を見てもらう選択肢が残ります。

参考：e-Gov法令検索「民法」
参考：国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
関連記事：【対処法】アパートにネズミが出た！賃貸で害獣被害に遭ったらどうする？

3−2. 責任の割合を数値化する公的基準は確認できない

「建物側7割、入居者側3割」のように寄与率を数値化した全国共通の基準は、公的資料では見当たりません。
判断は、侵入口の位置、建物の劣化状況、室内の衛生状態、通知後の対応といった個別の事実で分かれます。
そこで効くのが清掃前の写真です。
室内の衛生状態を理由に入居者側の落ち度を主張されたとき、片づける前の状態と侵入口の写真が並んでいれば、原因が建物側にあると示す反論の材料になります。

4. 管理会社が対応してくれない場合の5ステップ（再通知→相談窓口→調停）

ネズミ 管理会社 対応してくれない状況では、感情的な再電話ではなく、記録が残る手順へ切り替えます。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書の解説では、修繕が必要な箇所を貸主へ通知して協議することとされ、紛争防止の観点から通知は書面または電子メール等の電磁的記録で行うことが望ましいと示されています。
つまり「まず管理会社へ電話すれば十分」ではなく、口頭連絡の後に記録の残る通知を重ねる形が根拠のある進め方です。

これは法律で定められた必須の順番ではないため、被害が急迫していれば段階を飛ばす判断もあり得ます。
契約上のトラブルとして相談したい場合、消費者ホットライン188に電話すると、住んでいる地域の消費生活センター等につながります。
話し合いで折り合わないときは、簡易裁判所の民事調停という道も残っています。
いずれも利用できる対象や条件があるので、事前に確認してから連絡してください。

参考：国土交通省「賃貸住宅標準契約書の解説」
参考：消費者庁「消費者ホットライン188」
参考：裁判所「民事調停手続」

4−1. 粘着シートだけ渡された場合に追加で依頼すること

粘着シートや毒餌を渡されただけで終わりそうなときは、次の3点を工程として文書で示してもらいましょう。
捕獲は被害の確認に役立つ一方、侵入口が開いたままなら別の個体が入ります。
横浜市南区が配布した衛生に関する広報資料でも、捕獲と併せて配管まわりなどのすき間をふさぐ必要が示されています。

• 侵入口の特定と封鎖（建物側の作業範囲を含む）
• 餌源と汚染箇所の除去、清掃の担当区分
• 天井裏・床下・共用部を含む調査と、その報告書の提出

進み具合を見る軸は捕獲数ではありません。
侵入口を特定したか、ふさいだか、その後どれだけの期間、痕跡が出ないかを確認したかの3点です。
天井裏の音が続いているなら、上下階をつなぐ配管まわりを確認したかどうかを次の連絡で必ず質問に入れてください。

参考：横浜市南区「広報よこはま南区版（2022年2月号）」

4−2. 相談先は4つの目的で振り分ける（駆除・契約交渉・建物技術・法的請求）

窓口を片っ端から当たると時間だけが過ぎます。
「駆除してほしい」「契約の交渉を助けてほしい」「建物の技術面を聞きたい」「法的請求を検討したい」の4つに目的を分けて選ぶと早く進みます。

参考：水戸市「ねずみ・衛生害虫等」
参考：国民生活センター「相談先の案内」
参考：住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談」
参考：法テラス「住まいのトラブル」（いずれも確認日：2026年8月）

4−3. 管理会社の対応の悪さだけでは行政指導の対象になりにくい

担当者の態度や連絡の遅さといった業務品質への不満は、行政の指導対象になりにくいのが実情です。
賃貸住宅管理業に関する国土交通省関東地方整備局のよくある質問でも、個別の民事上の紛争は当事者間の解決や司法手続きに委ねられる整理が示されています。
不満を訴える相手を探すより、調査と費用負担という具体的な要求に絞って前述の窓口へ持ち込むほうが早く動きます。
参考：国土交通省関東地方整備局「賃貸住宅管理業に関するよくある質問」

5. 入居者が自分で業者を手配する前に確認する条件と残す書類

先に貸主へ通知し、工事の範囲・金額・費用の負担者を書面や電子メールで合意しておくのが望ましい進め方です。
合意のないまま工事をすると、原因や金額の妥当性を争われ、費用を回収できないおそれがあります。
入居者が自分で手を出さない範囲は、次の3つと整理すると迷いません。

• 共用部（廊下・外壁・ゴミ集積場まわり）
• 天井裏・床下・壁の内部
• 配管やエアコンが壁や床を貫通する部分

専有部のわずかなすき間を一時的にふさぐ場合でも、子どもやペットが触れない位置か、設備を傷めないか、閉じ込めによる悪臭が生じないかを先に検討してください。
壁の穴をふさぐ工事は建物の修繕に当たり得ますが、捕獲・薬剤の使用・フン尿の清掃が同じ枠に入るとは限りません。

関連記事：ネズミ駆除を業者に任せて「失敗した」「意味がない」と感じる人が多い理由を解説！

5−1. 「相当の期間」に一律の日数はない

「何日待てば自分で手配してよいか」という問いに、一律の日数の答えはありません。
民法第607条の2は、借主が貸主へ修繕の必要を通知した（または貸主が知った）にもかかわらず貸主が相当の期間内に修繕をしないとき、および急迫の事情があるときに借主が自ら修繕できると定めていますが、日数は書かれていません。
承諾を待たずに動く前に確認する3点は次のとおりです。

1. 被害と修繕の必要性を、記録が残る形で通知したか
2. 通知から対応までに相当の期間が経過したか
3. 火災や漏水の危険、乳幼児の健康被害など急迫の事情があるか

「4月3日に通知、4月10日期限で回答なし、4月15日に再通知、4月22日も無回答」という記録が並んでいれば、待った事実を説明できます。
要件を満たさない工事や必要な範囲を超える過大な工事では、費用を回収できないだけでなく契約違反を問われる危険もあります。
迷う段階で消費生活センターや法テラスに見立てを聞いておくと、選択を誤りにくくなります。
参考：法テラス「賃貸住宅の修繕費用」／e-Gov法令検索「民法」

5−2. 見積書・領収書・作業報告書を保存して費用回収に備える

費用を後から請求する場面では、支払った金額よりも「必要な作業だった」と説明できるかが問われます。
次の書類は原本と写しの両方を保管してください。

• 調査報告書（侵入口の位置、被害の範囲、写真つき）
• 見積書（作業内容と単価の内訳が分かれているもの）
• 作業報告書と施工前後の写真
• 領収書
• 貸主・管理会社とのやり取りの記録

見積書を複数社から取っておけば、金額の妥当性を示す材料になります。
1社だけの見積では、金額を争われたときに反論しにくくなるためです。

6. 入居者ができる応急対策は餌源除去と接触回避に絞る

入居者が自分の判断で進められるのは、餌をなくすこと、汚染に触れないこと、管理側へ通知することの3つです。
いずれも建物に手を加えず、費用もほとんどかかりません。
壁や天井への加工、広い範囲への薬剤の使用は建物や他の住戸にも影響するため、貸主・管理会社や専門業者と調整してから進める領域です。

6−1. 食品・ゴミの管理でエサをなくす

餌が残っている部屋では、封鎖をしても被害がぶり返しやすくなります。
賃貸で今日から実施できるのは次の内容です。

• 米・調味料・ペットの餌は金属または硬質の密閉容器へ移す
• 菓子や果物は戸棚か冷蔵庫に入れ、袋のまま床に置かない
• 使った食器はためず、シンクの食べかすを流し切る
• 生ゴミは袋に入れてから、ふた付きの容器で保管する

実施した日付と、片づけ後の台所の写真も残しておきましょう。
対策を続けている記録は、入居者側の落ち度を主張されたときの反論の根拠になります。

参考：東京都保健医療局「ねずみ（読み物・パンフレット）」
関連記事：ネズミの好きな食べ物をまとめて紹介！好物を使った駆除方法も解説

6−2. フン・かじり跡に直接触れない衛生上の注意

フンや尿の跡は、素手で触らない、乾いたまま払ったりこすったりしないことを守ってください。
ネズミやそのし尿との接触は感染の経路として報告されており、直接触れないだけでも避けられる部分があります。
回収の手順や消毒に使う薬剤は住んでいる地域の保健所に確認し、汚れの範囲が広い場合や天井裏に及ぶ場合は、自分で拭き取らず調査を依頼する段階へ切り替えましょう。

参考：国立健康危機管理研究機構「レプトスピラ症の患者発生状況」
関連記事：ネズミに噛まれた場合の対処法！注意すべき症状も解説

7. 引っ越し費用や家賃減額は請求できる？判断の基準

家賃と引っ越し費用は、性質の違う2つの論点として分けて考えます。
家賃については、借主の責めに帰することができない事由で部屋の一部を使用・収益できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額されると民法第611条に定められています。
一方、引っ越し費用は損害賠償の問題で、当然に全額が認められるものではありません。
貸主側の責任、通知後の対応の経過、被害と転居の因果関係、金額の相当性などを個別に検討します。
避けたいのは、自分の判断で家賃の支払いを止めることです。
減額の可否が未確定のまま、滞納として扱われる危険が残ります。

参考：e-Gov法令検索「民法」
参考：法テラス「住まいのトラブル」

7−1. 害獣被害専用の公的な家賃減額率は確認できない

公開資料で例示されているのは断水や雨漏りといった設備の不具合が中心で、害獣被害に対する定率の減額基準はありません。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書に関するQ&Aでは、借主が貸主へ通知し、減額の割合・期間・方法を協議して合意することが望ましいとされています。
そこで用意するのは、使えなかった範囲と期間の記録です。
「4月2日から4月30日まで台所での調理をやめ外食していた」「寝室の音で4月8日から3週間、別室で寝ていた」のように、場所・行動・日数の3点をそろえて書き出しておくと、協議の出発点になります。
参考：国土交通省「賃貸住宅標準契約書に関するQ&A」

7−2. 引っ越しを検討する場合に整理しておく資料

転居費用の負担を話し合う場では、被害の重さを感情ではなく資料で示す必要があります。

資料がそろった段階で、まず貸主との協議、折り合わなければ民事調停へ進む順が現実的です。
先に退去してしまうと現地の状況を確認できなくなり、立証が難しくなります。

8. アパートのネズミ被害に関するよくある質問

修繕対応をめぐる相談は、賃貸全体で増えています。
公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会が2025年12月1日の国土交通省の有識者会議へ提出した資料では、同会の無料相談における2025年度上半期の入居者からの相談が1,113件（前年同期比9.6％増）で、トラブルの構図は「入居者→管理会社」が58.2％、入居者の相談内容で最も多いのは修繕（23.7％）でした。
連絡が通りにくいと感じるのはあなただけの事情ではなく、記録を残して要求を具体化する意味がここにあります。
参考：全国賃貸住宅経営者協会連合会「安心ちんたいコールセンター 2025年度上半期集計」（国土交通省 有識者会議資料）

8−1. 1匹見ただけでも管理会社へ連絡すべきですか？

連絡してください。
1匹でも、建物内へ侵入した可能性を示す事実として調査を求める根拠になります。
発見日時と場所、フンや通り道の写真を添え、共用部を含む調査の依頼として送りましょう。
関連記事：ネズミは1匹いたら何匹いる？家から追い出す方法も解説

8−2. 何度も連絡するとクレーム扱いされませんか？

被害の記録と依頼内容を書いて送る連絡は修繕の要請であり、単なる苦情とは性質が違います。
同じ訴えを繰り返すのではなく、新しく確認した被害・前回未回答の事項・求める調査範囲・回答をいただきたい期日の4点に絞って送ってください。
この形なら、回数が増えても経過報告として説明できます。

8−3. 一室でネズミが出たら、建物全体を調査してもらえますか？

一室で出たことだけを要件に建物全体の調査を一律に義務づける全国共通の規定は確認できません（自治体の条例や保健所の指導、契約内容、建物の用途によって扱いが異なる場合があります）。
それでも、複数の住戸で音やフンが確認されている、天井裏や共用配管に被害が及んでいる、共用部に侵入口の候補があるのいずれかを示せば、調査範囲を広げる依頼に具体的な理由が伴います。
他の住戸の状況は廊下やゴミ置き場での会話でも把握できるため、聞き取った日付とともに記録しておきましょう。

8−4. 放置すると何が起きますか？

悪化するのは3つの面です。
衛生面ではフン尿の汚染と悪臭が広がり、ノミやダニがアレルギーの原因になることもあります。
設備面で心配なのは配線の被覆をかじられることで、絶縁不良や短絡、設備故障、発煙・発火につながりかねません。
断熱材を荒らされた場合は、断熱性能の低下や汚染、巣材化といった問題が生じます。
交渉の面でも、被害が広がるほど作業範囲は増え、原因の切り分けが難しくなってしまいます。
関連記事：ネズミが配線をかじると起きる3つの被害！かじる理由や対策も解説

8−5. ネズミが出た物件はもう住めないのでしょうか？

ネズミが出た事実だけで、住めない物件と決まるわけではありません。
当協会に寄せられた東京都新宿区の飲食店の事例では、市販の罠や毒餌では止まらなかった被害が、建物内外の侵入経路を特定して封鎖したことで収束し、衛生状態も改善しました。
判断材料になるのは、侵入口の封鎖・汚染箇所の清掃・その後の再発確認まで工程が示されるかどうかです。
回答が得られない場合は、転居の検討と並行して記録を整えておくと選択肢が広がります。

9. まとめ｜アパートのネズミは証拠を残して段階的に交渉するのが近道

今日のうちに動けるのは次の3つです。

1. 掃除する前に、フン・かじり跡・侵入口の候補を撮影し、7項目の記録を表にする
2. 契約書で貸主と修繕窓口を確認し、同じ文面を管理会社と貸主の双方へ送る
3. 回答をいただきたい日付を明記し、その日までの経過を記録に追記する

1週間後に見返すべきは、回答が来たかどうかだけではありません。
調査の日程が決まったか、報告書が出たか、侵入口の封鎖が工程に入ったかまで確認し、止まっている項目を次の通知の本文へそのまま書き写してください。

「証拠がこれで足りるのか」「今の状況で業者を呼んでよいのか」と迷う段階でしたら、当サイトを運営する（一社）日本有害鳥獣駆除・防除管理協会の無料電話相談をご利用ください。
電話番号は0120-539-775、受付は年中無休の9:00〜18:00で、通話料も相談料もかからず匿名でのご相談も可能です。
2025年度までに電話相談だけで解決した件数は6,775件で、内容の整理だけで前に進む相談も多くあります。
調査や施工が必要な場合は、被害の状態に応じて対応できる事業者をご紹介します。

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一般社団法人 日本有害鳥獣駆除・防除管理協会

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